Jak nesednout na lep při koupi bytu

Koupit byt můžete velmi výhodně, ale také nepěkně skočit developerům na špek. Jak se v široké nabídce orientovat a jak poznat výhodnou kupní cenu bytu?

Staří ptáčníci vařili velmi účinný lep ze jmelí. Pokud si ptáček sedl na vějičku namazanou takovým lepem, tak byl definitivně lapen. Novodobí developeři dnes také vaří velmi účinný lep, především ze slev.

Mnohdy však nejde o slevy skutečné, ale slevy fiktivní. Nejdříve se byty vysoce předraží, aby následně mohli developeři poskytnout vysoké slevy a lákat na ně potenciální zákazníky. I po takových slevách ale cena bytu zpravidla zůstává stále vysoce předražená. Při této klamavé taktice developeři, ale i jiní prodejci bytů, jako například realitní kanceláře, zneužívají nákupní chování kupujících, naučené při nákupech zboží denní potřeby, kde se kupující orientují hlavně podle výše slev. Někteří developeři jsou absolutními mistry v poskytování fiktivních slev. Po vánočních slevách nastupuje sleva velikonoční, tu pak střídá sleva letní, aby následovala sleva podzimní a celý cyklus se znovu opakoval.

Jak ale na tyto nekalé praktiky vyzrát?

Nejlepší a zároveň nejnáročnější způsob je pečlivé porovnání cen srovnatelných bytů, nabízených co možná největším počtem developerů. Pokud není čas porovnávat velké množství developerů, vyplatí se porovnat nabídku alespoň těch největších, kteří díky široké nabídce v mnoha lokalitách slouží jako výborná srovnávací základna. Při takovém porovnání často zjistíme, že cena bytů developera nabízejícího vysokou slevu je i po slevě mnohem vyšší, než cena srovnatelného bytu od jiného developera bez fiktivní slevy.

Vzorec pro výpočet výhodné ceny
Při porovnávání cen bytů se vyplatí využívat relativně jednoduchý nástroj pro ověření přiměřenosti ceny, který lze aplikovat na jakýkoli byt. Tento nástroj je založen na jednoduché aplikaci výnosové metody při odhadu ceny.

Před koupí bytu si zjistíme výši průměrného měsíčního nájmu uvažovaného bytu. Výše nájemného konkrétního bytu je dána velikostí, polohou, vybavením, orientací a řadou dalších faktorů. Výši nájemného nám poskytnou například realitní kanceláře, které se na pronájmy specializují. Je vhodné vycházet z údajů alespoň dvou. Případně se můžeme podívat na servery nabízející byty k pronájmu, jako např. bezrealitky.

Výpočet provádíme pouze z ceny čistého nájemného, do kterého nezahrnujeme cenu služeb. Odpovídající cena bytu by neměla být vyšší, než 20 ročních nájmů (tj. 240 měsíčních).

Uvedu jednoduchý příklad: Pokud kupujeme garsonku, jejíž měsíční nájem je v průměru 7 500 Kč, cena by neměla přesáhnout 1 800 000 Kč. Samozřejmě platí, že čím více je skutečná kupní cena pod touto cenovou hranicí, tím lépe. V žádném případě by ale kupní cena neměla být vyšší.

Kromě samotné ceny bytu je nutné velmi pečlivě zvažovat i řadu dalších faktorů. Mezi nejpodstatnější patří poloha bytového projektu, dostupnost potřebné infrastruktury, jako obchodů, škol, školek, lékařských zařízení a dalších služeb. Podstatným faktorem je i dopravní dostupnost z dané lokality do centra. Dobře umístěné lokality jsou dostupné k metru maximálně pár minut autobusem nebo tramvají.

Podstatná je také orientace bytu a výhled. Velmi podstatným kritériem je dále kvalita provedení a kvalita použitých materiálů. Pokud v těchto oblastech nejste odborníky, vyplatí se se zkušenými stavaři konzultovat a požádat je o technickou pomoc při přejímce bytu.

Jedním z nejpodstatnějších faktorů ovlivňujících kvalitu bytu je výběr kvalitního developera. Vyplatí se prověřit konkrétního developera na základě konkrétních referencí. Zjistit si, kolik projektů již zrealizoval, na tyto projekty se jet podívat a oslovit několik majitelů bytů v těchto projektech a zjistit, jaké zkušenosti s konkrétním developerem měli, zda se vyskytly vážnější reklamační závady a jaký byl přístup developera při uznávání a odstraňování závad.

Nákup bytu od zavedených velkých developerů, kteří jsou na trhu mnoho let, představuje podstatně menší riziko, než nákup bytu od začínajících nebo malých developerů.

Velice podstatným faktorem je i ekonomická stabilita konkrétního developera. Konkrétní údaje o stabilitě developerů jsou zjistitelné z objektivních žebříčků ekonomické stability, např. ČEKIA Stability Rating nebo CZECH STABLE TOP.